Консультации по инвестициям в недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость для частного инвестора

Консультации по инвестициям в недвижимость

Кейс нашего клиента, который наглядно продемонстрировал преимущества стоимостной стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость.

Клиент

Анастасия М. менеджер в финансовой компании.

Задача

В июле 2014 года к нам на консультацию пришла Анастасия с просьбой помочь инвестировать личные накопления. Средства клиентка хранила в рублях и планировала приобрести в недвижимость в России или за рубежом. Ее бюджет позволял купить однокомнатную квартиру в Москве, которую она планировала использовать для получения дохода от аренды.

На консультации мы провели расчеты по недвижимости в Москве, которые показали, что при покупке квартиры в Москве доходность после вычета 13% подоходного налога будет составлять не более 4%. При этом инвестиции в рублях не будут защищены от страновых и валютных рисков.

Средняя стоимость квадратного метра в Москве в середине 2014 года составляла 173 000 рублей или около 4 900 долларов.

В ходе беседы я обратил внимание на личный опыт покупки квартиры в Будапеште. В 2014 году цены находились на минимальных значениях для центральной Европы после пятилетнего кризиса, связанного с девальвацией форинта по отношению к швейцарскому франку. Эта была отличная возможность инвестиций в недооцененную недвижимость, и уже во второй половине 2014 года рынок недвижимости начал оживать.

Предварительные расчеты показали доходность от сдачи квартиры в аренду 6-7% годовых, без учета потенциальной прибыли от прироста стоимости самой недвижимости. Анастасия заинтересовалась Будапештом и в итоге приняла решение купить здесь квартиру.

В ходе ознакомительной поездки она просмотрела 5 подходящих вариантов, и остановилась на двуспальной квартире в центральном округе Будапешта площадью 115 м2.

Анастасии понравилось хорошее состояние квартиры и удобное местоположение рядом с остановками транспорта.

С помощью наших партнеров Анастасия открыла счет и получила ипотечный кредит в местном банке, чтобы не закрывать депозиты в российских банках и увеличить доходность за счет финансового рычага.

Стоимость сделки составила 27 250 000 форинтов, предыдущие владельцы снизили цену на 500 000 форинтов и оставили часть мебели. На косметический ремонт и покупку мебели ушло около 4 200 000 форинтов. Через 6 месяцев после косметического ремонта квартира была сдана.

Расчеты по покупке квартиры в Будапеште

Цена покупки27 250 000 форинтов
Налог на недвижимость (4%)1 090 000 форинтов
Адвокат (1,3%)354 250 форинтов
Расходы при покупке (регистрация, госпошлина нотариус)230 000 форинтов
Ипотечный кредит15 000 000 форинто
Косметический ремонт, мебель, бытовая техника4 200 000 форинтов
Накладные расходы (перелеты)400 000 форинтов
Расходы на поиск арендаторов317 500 форинтов
Коммунальные платежи (до момента сдачи в аренду)624 000 форинтов
Итого затрачено:19 465 750 форинтов
Доходы от аренды (за вычетом налогов и расходов на управление)2 700 000 форинтов
Выплаты по кредиту1 266 000 форинтов
Чистая прибыль1 434 000 форинтов
Доходность7,40%
Оценочная стоимость квартиры в 201937 000 000 форинтов

Следует отметить, что уже в процессе сделки рубль начал активно сдавать позиции по отношению к долларам и евро, а недвижимость в Венгрии расти, что показало правильность расчетов.

1. Рост стоимости недвижимости

Момент был выбран удачно. Благодаря активному спросу со стороны иностранных инвесторов и местных жителей стоимость недвижимости в Будапеште выросла с 2014 по 2019 год в среднем на 34%. В данный момент оценочная стоимость квартиры составляет 37 000 000 форинтов.

Рост стоимости недвижимости в Венгрии. Источник: globalpropertyguide.com

2. Валютная диверсификация

Уже в процессе сделки стало ясно, что рубль активно сдает свои позиции. Доллар вырос по отношению к рублю практически в два раза: с 35 до 67 рублей. В случае продажи недвижимости Анастасия получит дополнительную валютную прибыль.

Динамика стоимости доллара по отношению к рублю. Источник: investing.com

3. Страновая диверсификация

Несмотря на пик спроса в конце 2014 начале 2015 года цены на недвижимость постепенно откатились вниз. Стоимость квадратного метра в Москве в рублях с 2014 по 2019 год осталась практически на прежнем уровне, а с учетом инфляции даже подешевела. В долларах цена за квадратный метр упала в два раза.

Динамика стоимости квадратного метра в Москве в долларах.

Искренне Ваш, Вадим Оришак

Источник: https://orishak.ru/investicii-v-zarubezhnuyu-nedvizhimost-dlya-chastnogo-investora/

Квартиры для инвестиций

Консультации по инвестициям в недвижимость

Компания «МИЭЛЬ-Новостройки» оказывает все виды риэлторских услуг: от подбора квартиры и ипотечной программы до оформления прав собственности.

Все предложения представлены в базе объектов компании – это новостройки различных ценовых сегментов – эконом-, комфорт- и бизнес- класса.

Специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» помогут подобрать оптимальный по местоположению, уровню комфортности и цене вариант квартиры в одной из новостроек столицы или области. Покупатели могут следить за ходом строительства и процессом оформления документов на сайте компании.

ИПОТЕКА

Ведущие российские и зарубежные банки сотрудничают с нашей компанией, предоставляя нашим клиентам наименьшие по рынку процентные ставки, суммы первоначального взноса и другие бонусы. На нашем сайте представлены программы кредитования для реализуемых компанией объектов.

Получение ипотечного кредита нашими клиентами ускорено почти вдвое, так как эти новостройки уже одобрены банками. Для приблизительного расчета размера ипотечного кредита и будущих платежей в зависимости от дохода, срока и процентной ставки на сайте работает ипотечный калькулятор.

Более точный прогноз, а также консультации по ипотеке можно получить в Ипотечном центре «МИЭЛЬ-Новостройки», где работают представители банков.

Альтернативные сделки

«МИЭЛЬ-Новостройки» предлагает своим клиентам сократить сроки купли-продажи квартир и минимизировать риски альтернативной сделки, объединив процесс приобретения жилья в новостройке с одновременной продажей имеющейся квартиры. Это позволяет сэкономить время, поскольку продажей имеющегося жилья и подбором нового занимается одна компания, которая контролирует весь процесс.

Оформление прав собственности

Покупка квартиры – событие очень важное и ответственное. Однако покупателям квартир в новостройке необходимо понимать, что согласно действующим регламентам процесс оформления прав собственности занимает достаточно длительное время.

Обусловлено это сложными процедурами, которые охватывают как оформление самого объекта и постановку его на эксплуатацию, так и оформление завершения отношений между всеми лицами проекта строительства, а это сложный процесс взаиморасчетов между всеми участниками строительства по цепочке: застройщиками, заказчиками, подрядчиками, администрацией муниципальных образований, инвесторами и соинвесторами.

Найдено 12 объектов

Показать на карте выбранные

Компания «МИЭЛЬ-Новостройки» является одной из крупнейших, входящих в состав группы компаний «МИЭЛЬ». За время существования компании сотрудники «МИЭЛЬ-Новостройки» накопили огромный опыт в вопросах, касающихся первичного строительного рынка Москвы и Подмосковья, что позволяет нашей компании являться лучшей в столице.

Основной деятельностью компании является управление продажами и содействие нашим клиентам в получении ипотечного кредита на недвижимость, реализуемую нами. Компания «МИЭЛЬ-Новостройки» не только накопила большой опыт, но и наработала себе отличную репутацию среди банков.

И эта репутация поможет Вам, наш уважаемый клиент, оформить ипотеку квартиры в новостройках по выгодным процентным ставкам и в сжатые сроки.

Короткие сроки выдачи ипотеки объясняются исключительным доверием ряда российских и зарубежных банков к нашей компании и к недвижимости, которую мы реализуем, – в итоге, упраздняется процедура одобрения квартиры банком, сокращая срок выдачи кредита практически в два раза. Сотрудничая с нами, Вы приобретете новостройки в ипотеку, получив кредит по сниженным бонусным процентным ставкам.

Квартиры от «МИЭЛЬ-НОВОСТРОЙКИ»

Первичный рынок недвижимости интересен для покупателей благодаря своей большей привлекательности. Но он же влечет и большое количество мошенников. Выбирая услуги «МИЭЛЬ-Новостройки», Вы раз и навсегда обезопасите свои капиталовложения от незаконных посягательств. Наша компания всегда предлагает проекты, наиболее удачно соотносящиеся по цене и качеству.

Работая на рынке первичной недвижимости долгое время, компания «МИЭЛЬ-Новостройки» изучила потребности своих клиентов. Это позволяет нам давать советы строительным компаниям (застройщикам) по проектированию и дальнейшему позиционированию жилой недвижимости.

Такой поход к новым проектам значительно увеличивает их привлекательность в глазах покупателей, не увеличивая при этом стоимость квадратного метра. В настоящее время множество новых и строящихся зданий в Москве и Подмосковье реализуются по программам, разработанным компанией «МИЭЛЬ-Новостройки». Это позволяет Вам выбрать жилье, полностью соответствующее Вашим пожеланиям.

Если Вас интересует ипотека новостройки, управляемой компанией «МИЭЛЬ-Новостройки», мы окажем Вам необходимые консультационные услуги и поможем с выбором подходящего банка.

Чтобы вложения в недвижимость правильно работали и инвестор получил тот результат, который ожидал, необходимо не только правильно выбрать объект, но и разработать верную тактику осуществления того или иного проекта.

Профессиональная консультация поможет ему правильно и своевременно включиться в проект и получить максимальную прибыль от его реализации.

Компания «МИЭЛЬ-Новостройки» поможет инвестору выбрать из огромного разнообразия предлагаемых проектов оптимальный объект для инвестирования, а также оказать квалифицированную юридическую поддержку при оформлении сделки.

7 причин инвестировать в недвижимость:

01 НАДЁЖНОСТЬ

Недвижимость

Недвижимость – самый древний и надежный способ вложения средств. Рынок недвижимости Московкого региона показывает ежегодный прирост стоимости.

Ценные бумаги     Банковские вклады     Валюта

Последние кризисные события в банковском секторе продемонстрировали в очередной раз инвесторам, что любая часть финансового рынка, как то валютный фондовый или банковский, подвержены высоким рискам.

02 ДОХОДНОСТЬ

Недвижимость

В зависимости от этапа заключения сделки доход инвестиционной недвижимости – от 20% до 50%.

Банковские вклады

Доходность банковских вкладов превышает инфляцию всего на 1-2%

03 АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ ДОХОД

Недвижимость

Инвестируя в недвижимость, можно не только перепродать объект, но и сдавать его в аренду в случае наступления кризиса в экономике.

Банковские вклады

Банковский депозит безальтернативен.

04 ТРУДОЁМКОСТЬ

Недвижимость

Инвестиции в недвижимость не требуют от инвестора никаких усилий по обслуживанию актива.

Ценные бумаги     Валюта

Для успешной игры на фондовом и валютном рынках инвестору требуется постоянно следить за котировками и участвовать в торгах.

05 ЛИКВИДНОСТЬ

Недвижимость

Средний срок экпозиции объектов на первичном рынке Московского региона – 2 месяца.

Банковские вклады

Банковские депозиты с наибольшей процентной ставкой нельзя снять со счета до истечения определенного срока без потери процентов.

06 ПРОЗРАЧНОСТЬ

Недвижимость

Вкладывая средства в недвижимость, инвестор видит реальный объект своих вложений.

Ценные бумаги

Во многих случаях получать оперативную и достоверную информацию о делах компании и состоянии своих активов акционерам не удается.

07 ОБЪЁМ ВЛОЖЕНИЙ

Недвижимость

На рынке недвижимости действует обратно пропорциональная зависимость межу доходом и объемом инвестиции: чем дешевле инвестор покупает объект, входя в проект на начальном этапе, тем больше он может выручить после завершения строительства.

Ценные бумаги     Банковские вклады     Валюта

Доходность финансовых инвестиций напрямую зависит от объема вложений: чем меньше инвестируемая сумма, тем ниже прибыль инвестора.

Найдено 7 объектов

Показать на карте выбранные

Наш адрес

М. «Таганская», М. «Марксистская» ул. Николоямская, дом 40, строение 1

Схема проезда

пн-пт: с 09:00-21:00, сб-вс 10:00-18:00

Источник: https://new.miel.ru/services/invest/

Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом — Территория инвестирования

Консультации по инвестициям в недвижимость

  • Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость
  • Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
  • Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
  • Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
  • Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
  • Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
  • Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже, доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

    • новостройки для перепродажи;
    • новостройки для сдачи в аренду;
    • инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
    • прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);
    • инвестирование в таунхаусы ;
  • инвестирование в быстровозводимые модульные дома.

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

  • покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
  • строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
  • инвестирование в коворкинг-центры;
  • сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

    1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
    1. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
    1. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
    1. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
    1. Сдача квартир в длительную субаренду
    1. Организация общежитий для рабочих
    1. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

    1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
    1. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
    1. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
    1. new З стратегии заработка на дачных участках
    1. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
    1. Инвестиции в землю, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
  1. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

    1. Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)
    1. Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду
    1. Хоумстейджинг.

      Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.

      технологии и последующая продажа

    1. Покупка комнат и сдача их посуточно
    1. Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)
    1. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
    1. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля
  1. Инвестирование в недвижимость без денег

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

    1. Банкротство физических лиц
    1. Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов
    1. Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)
    1. Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
  1. Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости, т.к.

не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении.

В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома, так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

5 шагов к денежному потоку на новостройках

+ 2 чек-листа от инвестора

Источник: https://tinvest.org/investicii-v-nedvizhimost

Инвестиции в недвижимость

Консультации по инвестициям в недвижимость

Каждый человек, имеющий деньги, желающий их сохранить и преумножить, ищет эффективные инструменты для инвестиций с высокой доходностью и минимальными рисками. Вложить деньги в недвижимость — оптимальный вариант. Это надежнее, чем инвестировать в ценные бумаги или хранить свободные средства на банковских депозитах.

Однако инвестиции в недвижимость требуют грамотного и профессионального подхода. Инвестор должен хорошо ориентироваться на рынке, чтобы выбрать из многообразия имеющихся предложений наиболее привлекательные и потенциально доходные. Поэтому людям, не имеющим навыков и опыта в данной сфере, лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Персональные консультации по инвестированию от 100 000 рублей. Запись по телефону: 8 (812) 385-51-21

Наша компания предоставляет широкий спектр услуг всем, кого интересуют инвестиции в недвижимость в Санкт-Петербурге.

Мы предлагаем:

  • консультации специалистов по инвестициям в недвижимость Петербурга;
  • анализ и оценку перспективности объектов недвижимости для инвестиций;
  • подбор инвестиционного проекта;
  • разработку эффективной инвестиционной стратегии;
  • комплекс услуг по продаже или покупке объекта недвижимости,
  • помощь в поиске соинвесторов для вложения в недвижимость;
  • юридическое сопровождение сделок;
  • решение других вопросов, связанных с инвестициями в недвижимость.

Особенности инвестирования в недвижимость

Вложить в недвижимость деньги — значит надежно защитить их от инфляции. Это актив, который в условиях экономической стабильности растет в цене, а в случае кризиса позволяет, как минимум, сохранить сбережения.

Однако следует учитывать, что российский рынок недвижимости, несмотря на то, что в последние годы активно развивался, весьма неоднороден.  Инвестиционная привлекательность данной сферы в разных субъектах РФ значительно различается, поскольку на общее состояние рынка воздействует комплекс факторов — экономических, географических, политических.

В Санкт-Петербурге спрос как на покупку недвижимости, так и аренду, будет всегда. Выгодной инвестицией здесь является вложение в жилье и в коммерческие помещения, так как численность населения и развитие бизнеса взаимосвязаны.

Срок выдачи займа — 3 месяца.Сумма займа 1 500 000 рублей по д 4% в месяц.

Гарантия займа 2-х комнатная квартира на улице Королева. Рыночная цена квартиры 4,3-4,4 млн. рублей. Площадь 56 кв.м. Этажность 1/9. Состояние квартиры очень хорошее, прописаны 2-ое взрослых. Квартира в собственности.

Договор займа оформлялся нотариально. На квартиру накладывалось обременение в ФРС. По договору займа при не погашении кредита в течение 3-х дней после окончания срока – начинались штрафные санкции в размере 1% в день до момента погашения или продажи квартиры в течении месяца. Заемщик попросил отсрочку еще на месяц под более низкий процент.

Все переговоры вело агентство, которое договорилось о получении заемщиком 140 тыс. руб (почти 10%) за последний 4 месяц.

Чистая прибыль инвестора составила 60 тыс х 3 месяца – 180 тыс, рублей (60 тыс – 4% от 1500 000руб). Плюс в период 28 дней после окончания срока договора займа 140 000 руб. Итого 320 тыс. рублей за 4 неполных месяца (около 6 % в месяц).

PS

В случае не погашения заемщиком долга, у агентства был покупатель на квартиру за 4,1 млн.руб. Из этой суммы гасился бы займ из расчета (тело займа плюс 1% за каждый день просрочки), остальные деньги получил бы заемщик.

Результат

  • сумма инвестирования1,5 млн руб.
  • срок инвестиции 3 месяца + 28 дней просрочки
  • итог 320 000 руб. (~6% в месяц)

В какие объекты выгоднее инвестировать

Сотрудничество с ведущими девелоперскими компаниями позволяет нам предлагать клиентам выгодные вложения в наиболее перспективные строящиеся объекты. Крупные инвесторы могут рассчитывать на существенные скидки, делающие их инвестиции более доходными. Мы готовы оказывать содействие клиентам и в последующей продаже объектов.

Выгодным для инвесторов является и финансовое участие в срочном выкупе квартир. Такие сделки предполагают продажу объектов с существенным дисконтом, что повышает их инвестиционную привлекательность.

Перспективным и высокодоходным предметом для вложения денег в недвижимость являются здания под реконструкцию для последующего использования в качестве коммерческих площадей, в частности, офисов.

Интерес для инвесторов представляют также квартиры, расположенные на первых этажах многоквартирных домов. Такие объекты, переведенные из жилого фонда в нежилой, пользуются высоким спросом среди предпринимателей. Сдача таких помещений в аренду под магазины или офисы, как правило, приносит стабильный доход.  Особенно если они расположены в оживленных местах.

Выгодным капиталовложением является также покупка коттеджей и земельных участков под жилую застройку.

Наша компания располагает обширной базой данных объектов недвижимости. Мы готовы предложить своим клиентам интересные и выгодные проекты, рассчитанные как на относительно небольшие вложения, так и крупные инвестиции в недвижимость СПб.

Источник: https://torestate.ru/investirovanie/

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков

Консультации по инвестициям в недвижимость

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Статья в тему: 12 лучших способов инвестирования.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

Квартира-студия.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых.

Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости.

Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Статья в тему: Что такое крудинвестинг?

Инвестиции в жилую недвижимость

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

Статья в тему: Как инвестировать в ПИФы?

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Предыдущий постСледующий пост

Источник: https://gain-profit.com/investitsii-v-nedvizhimost/

10 вечных правил инвестирования в недвижимость: личный опыт ошибок

Консультации по инвестициям в недвижимость

При наличии в свободном доступе 200 000 — 300 000 рублей вы можете начинать инвестировать в недвижимость. Для этого нужно хорошо разбираться в рентабельности жилья и выбирать правильные объекты.

В статье ниже собраны основные правила инвестора в недвижимость на опыте многих людей, которых я знаю

Правило 1 — Покупка чужими деньгами

Чем меньше личных денег вы вкладываете, тем больше доходность инвестиций.

Правило 2 — Покупайте эконом-класс

Чем меньше объект, тем лучше. Маленькие объекты (апартаменты, студии, 1-комнатные квартиры) лучше растут в цене чем большие при этом их гораздо легче продать. Стоимость квартиры растет на 5 — 10 % в год. При сдаче в аренду такой квартиры необходимо индексировать стоимость арендной платы каждый год на 10 % инфляции.

Правило 3 — Прекратите платить имущественный налог

Пока дом строится, имущественный налог не нужно выплачивать, потому что еще нет собственности!

Правило 4 — Старайтесь купить квартиры на 1-ом этаже этаже

Преимущества покупки на 1-ом этаже:

  • мокрые зоны можно располагать где угодно, нет риска залить соседа снизу;
  • меньше соседей;
  • дешевле на 5 или 10%;
  • апартаменты на первом этаже можно перевести в коммерческую недвижимость (с другой стороны, чаще всего это лишние траты денег и времени).

Правило 5 — Плюсы инвестирования в новостройку для сдачи в аренду

  • Готовая квартира за 3 000 000 р. разделена на студии. Она сдается за 25 000 — 30 000 рублей, таким образом, прирост составит 7-10% в год.
  • Для сравнения можно взять квартиру в новостройке за 2 200 000 р., ждем 6-8 месяцев, доплачиваем ипотеку еще 100 000 — 130 000 рублей, получаем прибыль 13%.

Правило 6 — Минусы инвестирования в новостройки для сдачи в аренду

  • Нужно ждать, когда построится весь дом. За это время ситуация на рынке может измениться.
  • Есть риск, что объект не достроят в срок. Вероятность мошенничества тоже существует.
  • За каждый день задержки придется платить ипотеку. То есть расходы возрастают.
  • Когда дом сдан, в квартире нужно делать ремонт. Снова траты.

Правило 7 — Проверьте застройщика

Прежде чем поверить застройщику, проверьте его. Сегодня на рынке Санкт-Петербурга работают около 70 застройщиков. Но только 10 % из них можно доверять.

Используйте чек-лист проверки надежности застройщика:

1 — Репутация и опыт Читаем сайт застройщика, сайт объекта строительства, посещаем независимые форумы и сообщества в соцсетях, изучаем судебные тяжбы в картотеке арбитражных дел2 — Разрешение на строительство и проектная декларацияЛибо есть на сайте, либо предоставляет офис продаж по запросу 3 — Финансовое состояние компанииПредоставляется по вашему запросу на электронную почту4 — Правильный ДДУДДУ должен соответствовать 214-ФЗ

Правило 8 — Проверьте объект строительства

Чек-лист для объекта строительства. Запросите у застройщика все эти документы на электронную почту.

1) Место расположения объекта строительства

2) Транспортная инфраструктура

3) Наличие строителей и активность на строительном участке

4) Проверка документации на строительство

= Проектная декларация — из нее узнаем о сроках строительства, начале и окончания строительства, предыдущих объектах

= ДДУ — договор долевого участия должен соответствовать 214-ФЗ

= Разрешение на строительство — нужно было чтобы сроки разрешения на строительства превышали сроки сдачи дома в эксплуатацию как минимум.

= Свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка — смотрим сроки аренды

= Страхование гражданской ответственности застройщика — требование с 1 января 2014 года

= Учредительные документы компании-застройщика — Свидетельство о регистрации, Свидетельство о постановке на налоговый учет

= Финансовые документы — Отчет о положительном финансовом результате этого застройщика

= Бухгалтерская документация, аудиторское заключение

Объект застройщика ИнтерГрупп в Одинцово-1

Правило 9 — Знай стоимость денег

Деньги сильно дешевеют. Вспомните, что можно было купить в 90-ые годы на 100 рублей — что сейчас.

Правило 10 — Инфляция — друг инвестора

Ипотека удобна для инвестирования, потому что платежи неизменны, а стоимость денег падает. То есть с каждым годом вы получаете денег больше за счет увеличения стоимости жилья (при продаже) и роста арендной платы на величину инфляции (при сдаче в аренду), а банку платите ту же сумму.

Заключение

В этом материале были затронуты основные правила инвестирования в новостройки. Самое главное, помнить, что все сомнения и страхи инвестиций — от недостатка информации. Поэтому изучайте все вопросы с разных сторон, придумывайте себе стратегию инвестиции и наслаждайтесь жизнью! 🙂

Если вам понравилась статья, обязательно ставьте лайк и подписывайтесь на этот Дзен.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5acd9fac9d5cb33d7907e8f6

Хранитель порядка
Добавить комментарий